Una casa vicino al turno

Che cosa c'è già

Più di quanto si pensi, ma a compartimenti. Per il personale sanitario l'IPES riserva a Bolzano 150 miniappartamenti arredati a tariffa agevolata, assegnati a tempo determinato con criteri fissati dalla Giunta provinciale nel 2023, e nel 2026 l'Azienda ha avviato un servizio digitale che mette in contatto domanda e offerta di alloggi in affitto, con una consulenza dedicata.⁶ Accanto all'ospedale sta nascendo lo studentato della Claudiana da 200 posti, atteso per l'anno accademico 2027/28, e un secondo edificio con circa 60 stanze per i dipendenti dell'Azienda e un asilo nido è descritto come «progetto futuro», senza date.⁷ Per i lavoratori in genere l'IPES gestisce in città sette case albergo con 410 posti letto, per un massimo di otto anni.¹⁰ Nelle zone produttive la Provincia permette dal 2023 alloggi temporanei per i dipendenti delle aziende, e a Bolzano la Giunta comunale ha dato nel dicembre 2025 parere favorevole a 184 alloggi di servizio in più, oltre ai 541 già ammessi.¹¹ Dal 2 ottobre 2026 gli alberghi dismessi possono ospitare lavoratori di qualsiasi settore senza cambio di destinazione d'uso.¹² Per gli autisti, la Provincia ha stanziato il 3 dicembre 2024 19,1 milioni di euro per i piani di mobilità di SASA, che comprendono l'acquisto di immobili a Bolzano e Merano da destinare ad alloggi: a Merano è in progetto un edificio con circa 30 alloggi per i dipendenti in piazza Stazione, a Bolzano non risulta ancora un acquisto.⁹

Il concetto di «servizi essenziali» è già nella pratica provinciale. A Bressanone la Fondazione Wohnen Südtirol costruisce il primo edificio di edilizia abitativa di utilità sociale, 30 alloggi a canone agevolato, e sarà il Comune a decidere, nella graduatoria, quanti vanno a chi lavora nel sociale e nella sanità, nell'istruzione e nella mobilità; nel 2025 sono stati presentati otto progetti per circa cento alloggi in affitto e stima un fabbisogno di almeno 20.000 alloggi in dieci anni.¹³ A Bolzano, però, non c'è ancora un progetto di questo tipo. E il piano casa nazionale del luglio 2026 indica fra i destinatari dei suoi interventi i lavoratori fuori sede «con particolare riferimento al personale scolastico, sanitario, delle Forze di polizia, del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e delle Forze armate».¹⁴

Sul lato dei letti il Comune ha già una leva, e l'ha già usata. Dal 2022 i posti letto turistici dell'Alto Adige hanno un tetto, e ogni comune gestisce un contingente diviso in tre categorie: alberghi, affittacamere e agriturismo. Il regolamento comunale del maggio 2024 ha ripartito i 229 letti anticipati dalla Provincia dando zero agli affittacamere, esclude dai nuovi letti le camere e gli appartamenti nei condomini e limita a dieci i letti per ogni richiesta di affittacamere e agriturismi.¹⁵ Nel settembre 2025 la Giunta comunale ha ridistribuito 91 letti rientrati da affittacamere che avevano cessato l'attività: 33 agli affittacamere, 38 agli alberghi, 9 all'agriturismo e 11 restituiti alla Provincia, «con l'obiettivo di riportare progressivamente più appartamenti sul mercato tradizionale della casa», nelle parole del sindaco.¹⁵ La Provincia, dal canto suo, con la Riforma Abitare del 2025 ha limitato a otto camere o cinque appartamenti per comune l'attività di affitto, ha reso obbligatoria una qualificazione professionale, e dall'aprile 2026 non ammette nuove assegnazioni di letti a chi eserciterebbe in più di due unità immobiliari, con preferenza a chi affitta dove risiede.¹⁶¹⁷ Lo Stato, intanto, dal 2026 tratta come impresa chi affitta per brevi periodi più di due appartamenti, e dal 2025 ogni alloggio turistico ha un codice identificativo nazionale.²⁷

Quello che manca, allora, non è una norma: è un conteggio, un luogo dove i canali si incontrano, e una regola che leghi i letti che si liberano alla casa di chi lavora.

Che cosa sappiamo da altrove

Monaco di Baviera. È la città più simile a Bolzano per pressione sugli affitti e per lingua, e da decenni tratta la casa dei dipendenti pubblici come un problema di reclutamento. Nel 2019 la città ha assegnato 964 alloggi ai propri dipendenti, nel 2020 874, con oltre duemila domande l'anno; una delibera del 2015 puntava a vincolare fino a 155 alloggi nuovi l'anno fino al 2025, obiettivo non raggiunto, e il programma per gli alloggi aziendali dei servizi pubblici è stato sospeso per mancanza di fondi con le delibere del 28 maggio e del 17 dicembre 2025, come riferisce una comunicazione del 27 luglio 2026.²² L'azienda municipale dei servizi, Stadtwerke München, ha circa 1.400 alloggi per i dipendenti, altri 1.500 in progettazione, e nel giugno 2026 ha portato l'obiettivo a 4.000 entro il 2040, con duemila dipendenti in lista d'attesa.²² La lezione è doppia: il bisogno, una volta misurato, è grande; e un programma senza fondi stabili si ferma.

Milano, «Casa ai Lavoratori». Dal 2023 il Comune di Milano affida alloggi comunali da ristrutturare alle aziende dei servizi, che li riparano a proprie spese e li affittano ai propri dipendenti a canone concordato, circa 72 euro al metro quadrato l'anno, per dodici anni: ATM ne ha presi 30 vicino ai depositi, con priorità agli assunti da meno di due anni; A2A 30, con le prime chiavi consegnate nel dicembre 2025; nel primo avviso sono stati assegnati 180 alloggi su 270, e un secondo avviso per 110 unità si è chiuso il 31 ottobre 2026 dopo che il Comune aveva alzato il tetto ISEE a 40.000 euro per allargare la platea.²³ È il modello che uso qui per la riserva: il patrimonio pubblico sfitto diventa casa per chi serve la città senza che il Comune debba costruire.

Londra, Key Worker Living. Fra il 2004 e il 2010 il governo britannico ha speso 690 milioni di sterline in prestiti e alloggi a canone intermedio per infermieri, insegnanti, poliziotti e altri «lavoratori chiave» nelle aree più care; con il programma precedente, oltre 23.000 persone aiutate, per il 40% dalla sanità e per il 36% dalla scuola.²⁴ La commissione parlamentare dei conti pubblici ha però rilevato nel 2007 che il ministero non era in grado di isolare l'effetto del programma sul turnover e che le categorie ammesse erano passate da tre a dodici lasciando insoddisfatta la domanda di quelle originarie, infermieri, insegnanti e poliziotti; già nel 2004 il sindaco di Londra, Ken Livingstone, aveva criticato la definizione di lavoratore chiave come troppo ristretta.²⁴ Da qui due scelte di questa proposta: una riserva unica, non una per ente, ma limitata ai servizi del patto; e una diagnosi che misuri davvero il reclutamento.

Vienna e Innsbruck. Vienna dal luglio 2024 permette di affittare ai turisti la propria abitazione per al massimo 90 giorni l'anno, oltre i quali serve un'autorizzazione che nelle zone residenziali di fatto non viene data, e alle domande presentate dal 10 ottobre 2026 applica la regola per cui almeno l'80% della superficie utile di un edificio resta abitazione; dal 2027 gli affitti brevi dovranno essere registrati con un numero.²⁰ Il Tirolo dal settembre 2021 sottopone ad autorizzazione edilizia l'uso di abitazioni per la ricettività commerciale e nelle zone residenziali lo ammette solo dove esisteva legittimamente al 31 agosto 2021, mentre l'affitto privato di camere e appartamenti resta permesso; a Innsbruck il sindaco aveva annunciato nel marzo 2020 che la locazione online «nella forma attuale è praticamente finita», ma la città non pubblica cifre sugli effetti.²¹ In Italia la Corte costituzionale ha confermato nel dicembre 2025 che i comuni ad alta densità turistica e i capoluoghi possono fissare limiti alle locazioni brevi per zona, perché i problemi «si concentrano in alcune zone del territorio» e la materia è governo del territorio, non ordinamento civile.¹⁹

Che cosa propongo

Cinque componenti. Le prime tre sono il patto; la quarta riguarda i letti; la quinta i soldi.

1. La diagnosi annuale. Comune, Azienda sanitaria, direzioni scolastiche dei tre gruppi linguistici e SASA firmano un patto e pubblicano ogni anno, entro marzo, quattro numeri per ente: quante persone hanno assunto da fuori provincia nell'anno precedente; quante di loro, dodici mesi dopo, non avevano ancora una casa stabile in città o nei comuni vicini; quante hanno rinunciato al posto, o lo hanno lasciato entro un anno, citando la casa fra i motivi; e quante domande sono arrivate allo sportello del punto 2. È il modello della convenzione triennale che la Francia impone ai comuni turistici e dei rapporti annuali di Monaco: prima di distribuire case si conta, e il conteggio è pubblico.

2. Uno sportello e una riserva unica. Oggi un'infermiera chiede all'IPES i miniappartamenti riservati, un insegnante non ha nulla, un autista aspetta che SASA compri un immobile. Il patto crea uno sportello unico, gestito dal Comune con l'IPES, e una riserva unica di alloggi per i servizi essenziali, alimentata da quattro fonti: una quota degli alloggi comunali che si liberano, in partenza uno su quattro; gli alloggi pubblici sfitti in attesa di risanamento, comunali o dell'IPES, che il Comune affida per quindici anni a un ente del patto perché li ristrutturi e li affitti al proprio personale, sul modello milanese; una quota, decisa dal Comune come a Bressanone, dei futuri progetti di edilizia di utilità sociale sul suolo comunale; e gli alloggi che gli enti hanno già o avranno, i 150 miniappartamenti sanitari, le 60 stanze in progetto all'ospedale, gli eventuali immobili SASA, che restano loro ma entrano nello stesso elenco e nella stessa graduatoria.

3. Chi entra, per quanto, a che prezzo. Accede chi ha un contratto con uno degli enti del patto, o con i servizi che il Comune aggiunge ogni anno a un elenco pubblico delle professioni carenti, rivisto con la diagnosi: la lezione di Londra è che una lista chiusa invecchia in fretta. La graduatoria premia la professione carente, l'assunzione da meno di due anni, il pendolarismo oltre un'ora e il reddito più basso. L'alloggio è a termine: cinque anni, rinnovabili una volta finché si resta in servizio, poi si passa ai canali ordinari; così la riserva ruota e non diventa una casa a vita sottratta a chi arriva dopo. Il canone non supera il canone provinciale di riferimento, e per chi è appena arrivato il fondo del punto 5 può coprire per i primi dodici mesi la differenza fra quel canone e un affitto di mercato, fino a un tetto.

4. I letti che tornano case. Il regolamento comunale dei posti letto già esclude i condomini dalle nuove assegnazioni agli affittacamere. Propongo tre passi in più. Il Comune dichiara un obiettivo: ridurre di un quinto in cinque anni i posti letto negli alloggi privati, da 1.408 a circa 1.100, senza toccare chi ha già l'attività, solo non riassegnando i letti che si liberano per cessazione nelle zone residenziali e nei condomini, e restituendoli alla Provincia o spostandoli agli alberghi. Perché possa farlo serve una riga nel regolamento provinciale, che oggi impone di riassegnare i letti alla stessa categoria salvo un anno senza richieste: la Giunta può aggiungerla con un decreto, come ha fatto nell'aprile 2026 per il limite delle due unità immobiliari, lasciando ai comuni con più di 100.000 abitanti o ad alta densità turistica la facoltà di criteri per zona; la sentenza della Corte costituzionale dice che si può.¹⁷¹⁹ Il Comune pubblica poi su una mappa, per quartiere, l'elenco degli esercizi che la legge del 1995 già gli impone di tenere pubblico, con i letti di ciascuno, e lo incrocia con la banca dati nazionale dei codici identificativi, a cui i comuni hanno accesso dal 2025.¹⁶²⁷ Infine un ponte con «Chiavi in comune»: chi chiude un appartamento turistico e lo affida all'agenzia comunale per affittarlo a un lavoratore dei servizi essenziali ha la garanzia del canone e l'IMI ridotta previste lì.

5. Con quali soldi. Bolzano può deliberare, d'intesa con l'Azienda di Soggiorno, un aumento dell'imposta di soggiorno e usarne direttamente tutto il gettito, come il regolamento provinciale permette dal novembre 2024 e come propongo in «Il turismo che restituisce»: con più di un milione di pernottamenti l'anno, un euro in più a notte vale circa 0,9 milioni, al netto degli esenti.²⁵ In questa via, però, il Comune cede all'organizzazione turistica la propria quota del 10% del gettito base, fra 0,15 e 0,25 euro a notte secondo la categoria: il fondo resta di circa 0,9 milioni, il guadagno per il bilancio comunale è minore.²⁵ Il fondo paga la diagnosi, lo sportello, l'integrazione transitoria all'affitto e una parte del recupero degli alloggi affidati agli enti. Il grosso del recupero lo pagano gli enti stessi, che hanno i bilanci e l'interesse: i 19 milioni già stanziati per SASA, per esempio, basterebbero da soli per decine di alloggi.⁹

Come sapremo se funziona

• Il numero della diagnosi. Persone assunte da fuori che dopo dodici mesi non hanno una casa stabile, e rinunce o dimissioni che citano la casa: pubblicati ogni anno per ente. Se dopo tre anni non scendono, la riserva è troppo piccola o sbagliata.
• La riserva. Alloggi nell'elenco unico, assegnazioni l'anno, tempo medio fra domanda e chiavi, canone medio rispetto al mercato; e, accanto, il numero di assegnazioni ordinarie dalla graduatoria IPES, che non deve scendere.
• Il confronto. Gli stessi quattro numeri raccolti anche dall'ospedale di Merano, dove non c'è il patto: è il gruppo di controllo più vicino che abbiamo. Non è un esperimento pulito, ma dice se la differenza fra le due città si allarga.
• I letti. Posti letto negli alloggi privati per quartiere, ogni anno, dalla mappa del Comune; quota dei pernottamenti negli alloggi privati; appartamenti passati dal turismo all'affitto ordinario attraverso l'agenzia comunale.
• Verifica a tre anni. Si prosegue se la riserva ha almeno 50 alloggi e le assegnazioni ordinarie non sono scese; si corregge se gli alloggi ci sono ma restano vuoti o vanno a profili sbagliati, rivedendo la lista delle professioni e i punteggi; si chiude, tornando ai canali di ciascun ente, se dopo tre anni gli enti non hanno portato nel patto né alloggi né numeri. I criteri si scrivono nella delibera istitutiva.

Obiezioni

«Toglie case a chi aspetta in graduatoria.» È l'obiezione più seria, ed è il motivo dell'ordine delle fonti: prima gli alloggi oggi inutilizzabili, che oggi non vanno a nessuno; poi i progetti nuovi; e solo per una quota gli alloggi che si liberano, con la regola che le assegnazioni ordinarie non scendano. Vale anche la pena dire che chi lavora in ospedale, a scuola o alla guida di un autobus con uno stipendio da inizio carriera spesso è nella stessa graduatoria.

«È un privilegio per alcune categorie.» Le categorie non le invento io: la Provincia le ha già scritte per Bressanone, il piano casa nazionale per l'Italia, Monaco e Londra per sé. Ma la lista deve restare aperta e pubblica, rivista ogni anno con la diagnosi, altrimenti invecchia come quella inglese. E l'alloggio è a termine: un aiuto per i primi anni, non una rendita.

«Gli affittacamere sono famiglie che integrano il reddito.» Chi ha già l'attività non viene toccato: la regola dei letti riguarda solo le cessazioni, e la Provincia stessa dal 2026 dà la precedenza a chi affitta dove abita. La richiesta di regole più chiare sugli affitti brevi viene, del resto, dagli albergatori.¹⁸

«Il Comune non può decidere sui letti.» Oggi no, se non per i condomini e con un anno di attesa: per questo il punto 4 chiede alla Giunta provinciale una riga nel regolamento. È lo stesso strumento con cui la Giunta ha introdotto nell'aprile 2026 il limite delle due unità immobiliari, e la Corte costituzionale ha appena detto che criteri per zona nei capoluoghi sono legittimi.

«Case a termine creano precarietà.» Cinque anni più cinque sono il tempo per mettere radici, conoscere il mercato e, se si vuole, comprare; e nel frattempo la persona può iscriversi ai canali ordinari. L'alternativa, oggi, è una stanza in casa albergo per otto anni o la rinuncia al posto.

«Cento alloggi sono niente contro 385 assunzioni.» Vero, ed è il motivo per cui il prodotto principale del patto è la diagnosi, non la riserva: Monaco ha scoperto con i suoi rapporti annuali che il bisogno era di duemila domande l'anno, e ha dimensionato i programmi di conseguenza. Senza il numero, nessuno a Bolzano può dire se cento alloggi bastano o se ne servono mille.

Che cosa non so ancora

• Quanti alloggi comunali e IPES siano sfitti a Bolzano in attesa di risanamento: il dato provinciale è 630, quello cittadino non è pubblicato.
• Quante delle 385 assunzioni previste dall'Azienda sanitaria, e quanti dei nuovi docenti e autisti, vengano da fuori provincia: è il primo numero della diagnosi, e oggi non esiste.
• Quanti dei 150 miniappartamenti riservati al personale sanitario siano occupati, e quanto sia lunga l'attesa.
• Se i 19,1 milioni stanziati per SASA nel dicembre 2024 siano stati spesi, e per che cosa.
• Quanti dei 1.408 posti letto in alloggi privati stiano in condomini e in zone residenziali, e in quali quartieri: la mappa del punto 4 lo direbbe.
• Se e come i comuni ricevano dalla banca dati nazionale i dati per immobile previsti dal regolamento europeo del 2024, applicabile dal maggio 2026 (mensili dalle piattaforme grandi, trimestrali dalle piccole).
• Quanto valgano le locazioni brevi non imprenditoriali, fuori dalla legge provinciale: i 340 annunci su Airbnb includono anche gli esercizi registrati, e non so quanti.
• La quota di pernottamenti esenti dall'imposta di soggiorno a Bolzano: il 10% è un'ipotesi.

Due domande per chi vive qui

Alcune di queste cose le sa chi lavora in ospedale, a scuola o sugli autobus, e chi abita in un palazzo con appartamenti turistici. Rispondere richiede un minuto e non si chiedono dati personali; le risposte non sono pubbliche, le leggiamo Alessandro e io.

Ogni correzione verrà registrata nel diario e in una nuova versione di questa pagina.

Fonti

1. ASTAT, Istituto provinciale di statistica, Atlante statistico: occupazione dipendente per comune di lavoro e di dimora e pendolari in entrata (medie annue, elaborazione su dati dell'Osservatorio del mercato del lavoro), popolazione ufficiale, famiglie anagrafiche, pernottamenti 2015–2025 per il comune di Bolzano. Estratti il 29 ottobre 2026; popolazione 2025 provvisoria.
2. ASTAT, banca dati astatdata, dataset «Esercizi ricettivi e posti letto per categoria e unità amministrativa» e «Arrivi e pernottamenti per categoria e provenienza, dati per unità amministrativa», anno solare, comune e comunità comprensoriale di Bolzano (che coincidono), 2005–2025; dati degli ultimi dodici mesi provvisori. Estratti il 30 ottobre 2026. Le somme, le differenze e le quote sono calcoli miei. Il totale dei pernottamenti 2025 in questa banca dati (1.042.475) differisce di poco dall'Atlante (1.042.903): uso il secondo per il totale e il primo per le quote.
3. M. Sartori, «“Canoni non superiori al 30 per cento del reddito, garanzie per i proprietari e sconti IMI”, Abitare Bozen lancia proposte per affrontare l'emergenza abitativa», il Dolomiti, 1° ottobre 2026, su dati Immobiliare.it (affitti e annunci di luglio e agosto 2026); M. Capovin, «Ipes: a Bolzano 1100 cittadini sono in attesa di un alloggio», il Dolomiti, 30 giugno 2025.
4. Comune di Bolzano, pagina del servizio «Richiedere un alloggio di proprietà comunale» (circa 700 alloggi di proprietà comunale assegnati con la graduatoria dell'IPES; requisiti di residenza o lavoro), aggiornata il 5 ottobre 2026, e regolamento 8.2 per gli alloggi comunali destinati a particolari categorie sociali (delibera del Consiglio comunale n. 12 del 13 marzo 2008, modificata con la n. 57 del 25 ottobre 2022): alloggi a tempo determinato per chi segue un progetto sociale.
5. il Dolomiti, «Sanità, in Alto Adige è fuggi fuggi di medici? La Provincia smentisce», 5 ottobre 2026, con la risposta dell'assessore provinciale alla sanità sul personale in servizio (1.602 medici e 6.144 infermieri a marzo 2026); Provincia autonoma di Bolzano, comunicato del 18 settembre 2026 sulla delibera della Giunta per 385 posti a tempo pieno in più nell'Azienda sanitaria, ripreso da Agensalute e Radio NBC.
6. Provincia autonoma di Bolzano, comunicato «Alloggi per il personale sanitario dell'Alto Adige», 29 agosto 2023 (circa 150 miniappartamenti IPES a Bolzano riservati al personale dell'Azienda sanitaria, cinque ai familiari dei pazienti, assegnazione a tempo determinato fino a otto anni, convenzione IPES–Azienda); La voce dei medici, «Azienda sanitaria dell'Alto Adige tra territorio e benessere dei professionisti», 24 febbraio 2026 (150 miniappartamenti arredati a tariffa agevolata, servizio digitale domanda-offerta e consulenza dedicata).
7. il Dolomiti, «Un campus da duecento posti letto per trattenere i professionisti di domani», 20 maggio 2026: studentato della Claudiana, fine lavori maggio 2027, operativo per l'anno accademico 2027/28; secondo edificio con circa 60 stanze per i dipendenti dell'Azienda sanitaria e asilo nido descritto come progetto futuro.
8. OrizzonteScuola, «Scuola italiana in Alto Adige, boom di assunzioni: 120 docenti e 48 collaboratori in più», 28 agosto 2025; OrizzonteScuola, «Stipendi docenti Bolzano, approvate le linee guida per gli aumenti medi di 400 euro lordi mensili», sulle linee guida della Giunta provinciale del 20 marzo 2026 (triennio 2026–2028, tredici mensilità); Provincia autonoma di Bolzano, «Aumenti salariali ai docenti, proposta concreta della Provincia», 17 marzo 2026, e «Approvato aumento salari reali del personale scolastico provinciale», 19 giugno 2026 (personale docente delle scuole provinciali e a carattere statale, scuola dell'infanzia, collaboratori all'integrazione ed educatori; le scuole statali seguono).
9. Provincia autonoma di Bolzano, comunicato «La Provincia investe 19 milioni di euro nei Piani di mobilità Sasa», 3 dicembre 2024: 19,1 milioni (programma Danc), con l'acquisto di immobili a Bolzano e Merano da destinare ad alloggi per gli autisti; Radio NBC, «Merano, in piazza Stazione nuovi alloggi per dipendenti Sasa», 5 febbraio 2025 (circa 30 alloggi, in pianificazione); Alto Adige, «Carenza di personale per la Sasa. Arrivano gli autisti dalla Spagna», 7 novembre 2023, e articoli del 2022 sulla carenza di autisti; Bolzano Quotidiano, «SASA e la carenza di autisti: il servizio regge grazie al supporto di operatori privati», 27 gennaio 2026. Nelle risposte della Provincia alle interrogazioni n. 380/24 e 703/25 su SASA non compaiono acquisti di alloggi.
10. IPES, Istituto per l'edilizia sociale, pagina «Case albergo per lavoratori», letta il 30 ottobre 2026: a Bolzano sette strutture con 410 posti letto, a Merano una con 114; requisiti e permanenza massima di otto anni.
11. il Dolomiti, «Duecento alloggi di servizio in più per i dipendenti delle aziende», dicembre 2025 (parere favorevole della Giunta comunale del 5 dicembre 2025 a 184 alloggi in quattro zone produttive, oltre ai 541 già ammessi); Provincia autonoma di Bolzano, «Zone produttive: 191 alloggi temporanei per il personale in servizio», 9 luglio 2025, in attuazione della delibera della Giunta provinciale n. 629 del 25 luglio 2023.
12. Legge provinciale 24 settembre 2026, n. 12, modifiche alla legge «Territorio e paesaggio», in vigore dal 2 ottobre 2026: art. 23, comma 2-bis, della legge provinciale 9/2018.
13. Provincia autonoma di Bolzano, comunicato del 25 marzo 2025 sul primo progetto di edilizia abitativa di utilità sociale a Bressanone (30 alloggi; il Comune decide la quota per chi lavora nei servizi essenziali: sociale e sanità, istruzione, mobilità), Südtirol News, «Gemeinnütziges Bauen als Chance für ganz Südtirol», 25 marzo 2025, e Südtiroler Wirtschaftszeitung, 26 marzo 2025; Provincia autonoma di Bolzano, comunicato «#primotempo Mair 2/3: politica abitativa, procedere con i prossimi passi», 24 giugno 2026 (otto progetti presentati nel 2025 per circa cento alloggi in affitto; fabbisogno stimato di almeno 20.000 alloggi in dieci anni).
14. Legge 2 luglio 2026, n. 116, di conversione del decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66 (piano casa), Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026, art. 1, comma 2, nel testo coordinato.
15. Comune di Bolzano, regolamento 8.3 per l'assegnazione di posti letto a livello comunale (delibera del Consiglio comunale n. 41 del 9 maggio 2024, in vigore dal 28 maggio 2024): ripartizione del contingente anticipato di 229 letti (209 agli esercizi pubblici, 0 agli affittacamere, 20 all'agriturismo), esclusione dei condomini (artt. 7 e 8), massimo dieci letti per richiesta per affittacamere e agriturismo (art. 7, comma 7); comunicato del Comune sulla delibera della Giunta comunale del 23 settembre 2025 (96 letti rientrati, 91 riassegnabili: 33 agli affittacamere, 38 agli alberghi, 9 all'agriturismo, 11 restituiti alla Provincia), ripreso da Agenzia Opinione, con la dichiarazione del sindaco Claudio Corrarati.
16. Legge provinciale 11 maggio 1995, n. 12, «Disciplina dell'affitto di camere e appartamenti ammobiliati per le ferie», testo vigente letto sul Lexbrowser il 30 ottobre 2026: art. 1 (massimo otto camere o cinque appartamenti per comune, dalla legge provinciale 17 giugno 2025, n. 6, e dalla legge provinciale 14 ottobre 2025, n. 12, che ha tolto l'obbligo di residenza), art. 2 (qualificazione professionale), art. 10 (elenco comunale pubblico degli esercizi con camere e posti letto), art. 11, comma 2-ter, e art. 15, comma 2-bis.
17. Decreto del Presidente della Provincia 26 settembre 2022, n. 25, criteri per il limite massimo e l'assegnazione dei posti letto, testo vigente: art. 6 (tre categorie del contingente comunale; letti delle cessazioni al 95% al comune e al 5% alla Provincia), art. 7, comma 2 (riassegnazione solo alla stessa categoria), art. 8, comma 1 (principi per i regolamenti comunali; altre categorie solo dopo un anno senza richieste; preferenza a chi affitta dove risiede e divieto di assegnazioni a chi eserciterebbe in più di due unità immobiliari, aggiunti dall'art. 3 del D.P.P. 13 aprile 2026, n. 10); sulla decisione, La Mescolanza, «Affitti brevi, la stretta dell'Alto Adige sui nuovi Airbnb con massimo due appartamenti per gestore», 10 maggio 2026.
18. il Dolomiti, «Airbnb, boom di annunci in Alto Adige: +19,9%», 14 ottobre 2026, sull'analisi «Turismo e shadow economy» di Federalberghi ripresa dall'HGV (l'articolo non indica il mese; i dati nazionali dell'analisi sono di agosto 2026): annunci Airbnb in provincia +19,9% sull'anno; Merano 505, Bolzano 340, Castelrotto 339; richiesta di controlli e di dati più affidabili da parte dell'associazione degli albergatori.
19. Corte costituzionale, sentenza n. 186 del 2025, depositata il 16 dicembre 2025 (relatore Pitruzzella), sul testo unico del turismo della Toscana (legge regionale 61/2024): infondate le questioni sull'art. 59, che permette ai comuni ad alta densità turistica e ai capoluoghi di fissare limiti per zona alle locazioni turistiche brevi.
20. ORF Wien, articolo sulle nuove regole per gli affitti brevi, 16 ottobre 2026 (regola dell'80% della superficie utile per le domande dal 10 ottobre 2026, registrazione obbligatoria dal 2027); Città di Vienna, Magistratsabteilung 37, scheda informativa sulla locazione turistica di abitazioni dopo la novella della Bauordnung del 2023 (90 giorni l'anno, autorizzazione oltre; § 129, comma 1a, solo fuori dalle zone residenziali).
21. Land Tirol, legge del 5 febbraio 2020, LGBl. 46/2020, e presentazione delle novelle 2021 (LGBl. 114/2021: autorizzazione per l'uso di abitazioni a fini di ricettività commerciale dal 1° settembre 2021; nelle zone residenziali solo quella legittimamente esistente al 31 agosto 2021; affitto privato di camere e appartamenti escluso); HOGAPAGE, «Erste Großstadt beendet Airbnb-Vermietungen», 11 marzo 2020, con la dichiarazione del sindaco di Innsbruck.
22. Landeshauptstadt München, Personal- und Organisationsreferat, relazione al Consiglio comunale del 19 gennaio 2021 (assegnazioni 2018–2020, domande, obiettivo di 155 alloggi l'anno della delibera del 29 luglio 2015) e Referat für Stadtplanung, comunicazione del 27 luglio 2026 sulla sospensione del programma per gli alloggi aziendali dei servizi pubblici, decisa con le delibere del 28 maggio e del 17 dicembre 2025; Stadtwerke München, comunicato del 16 giugno 2026 (circa 1.400 alloggi, 1.500 in progettazione, obiettivo 4.000 entro il 2040).
23. Comune di Milano, avviso «Casa ai Lavoratori» 2023, testo via Assolombarda (270 alloggi da ristrutturare, canone concordato di circa 72 euro al metro quadrato l'anno); Il Giorno, «Dal Comune ad Atm 30 alloggi», 24 dicembre 2024; A2A, comunicato del 22 dicembre 2025; La Notizia, articolo sul bilancio del primo avviso e sul secondo, 5 maggio 2026 (180 alloggi assegnati su 270; 110 nel secondo avviso); Assolombarda, scheda sul secondo avviso (ISEE fino a 40.000 euro dalla delibera di Giunta n. 359 del 26 marzo 2026; scadenza prorogata al 31 ottobre 2026).
24. House of Commons, Committee of Public Accounts, «A Foot on the Ladder: Low Cost Home Ownership Assistance», diciannovesimo rapporto 2006–07, 12 marzo 2007 (oltre 23.000 lavoratori chiave aiutati dal 2001, di cui 9.206 della sanità e 8.273 dell'istruzione; effetto sul turnover non isolato; categorie passate da 3 a 12 e domanda insoddisfatta di quelle originarie); Public Finance, «Key worker scheme is too narrow», 28 maggio 2004 (la critica del sindaco di Londra); AHURI, «Housing for Australia's key workers» (690 milioni di sterline stanziati per Key Worker Living); DCLG, «Evaluation of Key Worker Living», GHK e CURS, 2006.
25. Decreto del Presidente della Provincia 1 febbraio 2013, n. 4, regolamento sull'imposta comunale di soggiorno, art. 8-bis (aumento d'intesa con l'organizzazione turistica e uso diretto dell'intero gettito, dal D.P.P. 14 novembre 2024, n. 28; per il comma 3, in questa via il 70% del gettito base invece del 60% va all'organizzazione turistica e il comune rinuncia alla propria quota del 10%) e art. 8, comma 3 (delibera entro il 30 settembre, effetto dal 1° gennaio); il calcolo del gettito usa i pernottamenti 2025 dell'Atlante ridotti del 10% per gli esenti, come in «Il turismo che restituisce»; la quota di 0,15–0,25 euro a notte è un decimo delle tariffe base di 1,50, 2,00 e 2,50 euro.
26. B. Varesco, «WOBI: Leerstand der Marke Eigenbau mit 630 Wohnungen», stol.it, 9 ottobre 2025: 630 alloggi IPES vuoti in attesa di risanamento in provincia.
27. Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (bilancio 2026), art. 1, comma 17: regime delle locazioni brevi fino a due appartamenti per periodo d'imposta, dal terzo attività d'impresa; decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, art. 13-ter, inserito dalla legge di conversione 15 dicembre 2023, n. 191 (banca dati nazionale delle strutture ricettive e codice identificativo nazionale, obbligatorio dal 1° gennaio 2025); regolamento (UE) 2024/1028, applicabile dal 20 maggio 2026 (dati per immobile dalle piattaforme al punto unico nazionale: ogni mese dalle piattaforme grandi, ogni trimestre dalle piccole e micro; sintesi dello studio MCS); LentePubblica, «Affitti brevi, dal Ministero del Turismo il cruscotto per i Comuni», 27 giugno 2025.